땅과 집값의 경제학

“주거 자본주의 시대, 부러진 주택 사다리! 이제 우리 삶을 가르는 경계선은 소득이 아니라 <부동산 소유 여부>다” 어느 날 눈 떠보니 <갑부>가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘! 땅과 집은 어떻게 <부를 축적하는 원천>이 되었는가? <집값 거품>은 어떤 과정을 거치면서 발생하는가? 부동산 시장은 어쩌다 <소수>에게만 부가 돌아가는 게임이 되었는가? 이제 이 게임의 진행 과정과 그 실체의 이면을 파헤쳐본다. ▣ 단언컨대, 전 세계적으로 <집>은 부를 얻을 수 있는 <최대의 원천>이 되었다! 영국의 경제재단인 소속 경제학자 3명이 땅과 집값 그리고 부동산의 소유 여부가 우리 삶의 불평등과 경제 전반에 미친 영향과 그 해결책을 다양한 자료를 동원하여 다각도로 분석, 제시한 책이 출간되었다. 이 책은 그동안 주류 경제학에서 무시해온 <주택지로서 땅이 경제에서 해온 역할>에 주목하면서 20세기 이후 선진국에서 <집값 상승의 81퍼센트는 주거용지의 가치상승>에 있으며, <소득 대비 부의 비율>이 증가한 것도 개인의 능력이나 생산성 혹은 저축에 있는 것이 아니라 <집값 상승>에 있음을 여러 데이터를 통해 증명하고 있다. 이 책은 결국 우리 삶을 가르는 경계선, 우리 삶의 모든 불평등의 출발점은 개인의 소득이 아니라 <부동산의 소유 여부>, 그로 인한 <주택자산의 차이>에서 비롯된다고 강조한다. 전 세계적으로 주택자산은 하고 있으며, 이제 우리는 주택이 가장 큰 자본이득을 일으키는 에 진입했다는 것이다. 영국의 경우 1990년대 중반에는 <소득 대비 집값 비율>이 5였지만 2007년에는 집값이 3배로 올랐고 소득 대비 집값 비율은 10을 넘었다. 한마디로, 전 세계적으로 집은 <부를 얻을 수 있는 최대의 원천>이자 <가장 매력적인 자산>이 되었으며, 이미 가지고 있는 자산을 불리는 최고의 열쇠가 되었다. 이제 주택은 그 사용가치가 아니라 <금융자산>으로서의 가치 때문에 수많은 가계들의 목표가 되었다. 주택자산은 그야말로 <완벽한 투기용 자산>이 되었다. ▣ 집값의 변화는 <부의 총량>이 아니라 <부의 분배방식>에 영향을 미친다 『21세기 자본』의 저자 토마 피케티는 최근 수십 년 동안에 나타나는 불평등 심화 현상은 자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 빠르게 높아지는(r>g) 경향이 있어서 이미 부유한 사람이 더 많은 부를 갖게 되기 때문이라고 설명했는데, 여기서 부의 상당 부분을 차지하는 것이 바로 <주택>이다. 영국의 경우 1970년대 이래 주택은 소득 대비 부의 비율이 증가하는 원인 중 <87%를 차지>했고, 상위 10퍼센트에 해당하는 가구들의 부동산 자산은 하위 50퍼센트의 자산을 모두 더한 것보다도 5배 가까이 많고, 하위 10퍼센트의 자산 총량보다 875배가 많다. 또한 현재 영국과 프랑스는 주거용 부동산 자산의 가치가 GDP의 300%를 넘었고 미국은 20세기 이후 3배로 들었다. 요약하자면, 1950년대 이후 전 세계적으로 소득 대비 부의 비율이 증가한 원인은 대부분 <주택> 때문이다. 이는 결국 <주택자산 분포의 불평등>으로 이어지는데 이로 인해 최근 세계 각국에서는 주택 구입능력의 위기, 과도한 가계부채, 금융의 불안정성, 소득과 집값의 간극, 주택소유자와 무주택자 간의 불평등이 심화되고 있다. ▣ 부러진 주택 사다리, 높아진 주택구매의 담장, 그리고 저자들은 <주택소유의 확산>은 1960년대까지는 경제권력이 민주화되고 경제발전이 가능해지며 생산성도 높아지고 부의 불평등도 줄어드는 등 경제성장과 회복, 평등에 기여하는 등 대체로 유익한 결과를 낳았다고 말한다. 하지만 1970년대에 땅과 주택이 대출을 위한 담보물로 자유롭게 이용되면서 가 이루어졌다. 이에 은행들이 <부동산 담보대출 기관>으로 탈바꿈해 주택담보대출을 늘리자 집값이 폭등하기 시작하면서 주택소유자들은 엄청난 자본이득을 올릴 수 있었고, 반면 무주택자들은 높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미에 갇히게 되면서 소비를 줄일 수밖에 없었고 이는 결국 경제성장을 위축시켰다. <다수의> 사람들이 <소수의> 부유한 주택소유자들에게 집을 빌리게 되면서 경제성장에서 발생하는 과실을 땅주인들이나 주택소유주들이 독점한 것이다. 이제 를 올라가는 것은 훨씬 더 힘들어지고 있다. 이는 전 세계에서 공통적으로 벌여지고 있는 현상이다. ▣ 이 책에서 다루고 있는 내용들 저자들은 이 책 전반부에서 땅이 어떻게 개인의 재산이 될 수 있었는지를 토지소유권의 등장과 사유재산제의 개념과 결부시켜 간단히 설명한 후 <땅의 경제적 용도>가 역사적으로 어떻게 변해왔는지를 살펴본다. 대부분의 경제사를 통틀어 땅의 주된 기능은 농작물 생산이었다. 근대 자본주의의 탄생과 산업혁명을 거치면서 산업생산의 현장으로 쓰였지만 오늘날 땅의 경제적 기능이 가장 뚜렷하게 보이는 영역은 <주택시장>이 되었다. 따라서 이 책에서는 주택지로서의 땅의 역할에 초점을 맞추면서 20세기 이후 땅이 집값 상승에 어떤 영향을 미쳤는지, 아무런 노력과 투자도 하지 않았는데 어느 날 갑자기 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 <지대의 힘>은 얼마나 강력한지 등을 살펴본다. 4, 5, 6장에서는 땅이 <20세기의 소비재>, 즉 주택을 짓기 위한 부지로 변해가는 과정과 함께 본격적으로 주거 자본주의 시대로 접어드는 20세기와 현재를 다루면서 영국, 미국, 독일, 한국을 비롯한 주요 선진들의 집값 변동을 추적하면서 그것이 우리 삶의 불평등에 미치는 영향을 각각 살펴본다. 이 과정에서 개인이 소유한 <주택이라는 이 새로운 자산>이 1970년대 이후 자유화된 금융 시스템의 중심이 된 과정도 설명한다. 마지막 7장에서는 땅과 주택의 소유 여부로 인해 나타나는 불평등을 해소하기 위해 정부가 정책적으로 할 수 있는 방법들에 대해 여러 제안을 한다. 이 책에서 다루고 있는 내용들은 다음과 같다 ▪ 왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까 ▪ 집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다 ▪ 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가 ▪ 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다 ▪ 집과 땅의 <금융화>는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다 ▪ <주택담보대출의 증가>는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다 ▪ 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다 ▪ 토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다 ▪ 땅과 집은 어떻게 <투기적 금융자산>이 되었는가 ▪ 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 <독점>하고 있다 ▪ 소수에게 유리한 세금정책 역시 불평등이 심화되는 원인 중 하나다 ▪ 사회가 집과 땅의 소유를 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가 ▪ 소득 대비 가계부채 비율, 소득 대비 집값 비율이 이렇게 높은 이유는 무엇인가 ▪ <다수>의 납세자에게서 <소수>의 지주에게로 부가 이전되는 것이 적정한가 ▪ 집값이 올라 소비가 증가하는 효과는 이내 사라진다. ▪ 주택담보대출 증가는 경제성장에 도움이 되지 않는다 ▪ 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있는가? ▪ 집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇인가 ▪ 도시의 지대는 <위치의 가치>에 따라 결정된다 ▣ <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 <포커 게임> 같은 시장 지금의 상황과 20