앞으로 5년! ‘되는 호재’와 ‘안 되는 호재’를 구분하라 부동산 교통망 분석의 일인자 IGO빡시다가 알려주는 대한민국 교통 호재 총정리 이 책은 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 수도권 교통망 계획을 일목요연하게 정리했다. 머리와 귀를 어지럽히는 수많은 교통 호재 뉴스 중에서 정말로 ‘돈이 될 것들’과 아닌 것들을 분명하게 구분해준다. 저자 IGO빡시다(아이고빡시다)는 실제로 지난 몇 년간 교통망 분석을 통한 투자로 놀라운 성과를 거두며 그 노하우를 전하고 있는 인기 최고의 부동산 전문가이다. 이 책은 모든 교통 호재를 다루지는 않는다. 정부가 발표하는 철도계획 중 가장 상위레벨인 ‘국가철도망 구축계획’을 면밀히 분석해서 정책적 의도에 부합하는 노선을 콕 집어 분석하고, 이로 인해 영향 받을 지역이 어디인지를 객관적으로 평가한다. 철도마니아의 눈이 아니라 부동산 투자자의 눈으로, 굳이 몰라도 될 전문지식은 걷어내고 꼭 필요한 정보만 요약했다. 아무리 사업성이 좋다고 해도 시간이 오래 걸릴 만한 노선은 과감히 제외한다. 철도를 중심으로 도로가 함께 놓아지는 곳에 주목하고, 사업방식이나 이해관계자 간의 문제를 분석함으로써 사업의 성공 가능성을 꼼꼼하게 따진다. 그의 투자 성공률이 높은 것은 그 때문이다. 단지 떠도는 입소문과 막연한 뉴스에 기대는 것이 아니라, 정부와 지자체가 실제 발표한 자료를 활용하여 진행상황을 분석하기 때문에 반드시 진행될 만한 곳과 가능성이 낮은 곳을 정확하게 골라낸다. 부동산 시장에 대한 불확실성이 커져가는 요즘 그의 강의가 연일 매진 행렬을 이어가는 것은 이러한 이유 때문이다. 부동산 투자의 기본은 입지 분석이며, 입지 분석의 핵심은 교통망이다. 제목 그대로, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다는 것은 지형지물도 파악하지 않은 채 전투기지를 세우는 것이나 마찬가지다. 반면에 교통망의 큰 그림을 머리에 담아두고 부동산 투자를 한다면 백 번 싸워서 백 번 위태롭지 않을 것이다. Q. 국가철도망 구축계획은 왜 중요한가? 철도는 정부가 나서서 만들어야 하는 국가기반시설이다. 이렇게 중요한 시설을 아무 계획 없이 만들 수는 없으므로, 가장 상위 레벨인 ‘국가철도망 구축계획’을 5년마다 수립하는 것이다. 여기에서 언급된 메인테마에 따라 하위노선의 방향성과 중요도가 정해지므로, 먼저 큰 그림을 머리에 담아두고 구체적인 노선을 살피는 것이 좋다. Q. 철도의 종류가 사업성에 영향을 미치는가? 철도의 종류는 고속철도, 도시철도, 일반철도, 민자철도, 광역철도 등 5가지로 나눌 수 있는데 어떤 철도냐에 따라 사업방식이 달라진다. 사업성이 좋은 노선은 민자사업으로 건설할 수 있지만, 사업성은 좋지 않은데 반드시 필요한 노선은 일반철도로 지정하여 정부가 100% 예산을 대야 한다. 재미있는 것은 오히려 일반철도일수록 진행 속도가 빠르다는 것이다. 민간사업자와의 협상 과정이 없기 때문이다. Q. 사업 진행 속도를 알아야 하는 이유는 무엇인가? 흔히 “○○노선 예비타당성 조사 통과”라는 현수막이 붙으면 그 지역에 투자자들이 몰리는 경향이 있다. 그러나 예비타당성 조사는 철도가 건설되는 8가지 단계 중 2단계일 뿐, 이후의 모든 과정을 거쳐 실제로 개통되기까지는 약 10년의 시간이 필요하다. 사업 진행 단계를 알고 있으면 어느 시점에 투자를 해야 할지 감을 잡을 수 있다. Q. 주목해야 할 노선에는 어떤 것들이 있는가? 전국적으로 수많은 철도 노선 사업이 진행 중이지만 특히 주목해야 할 노선은 수도권을 연결하는 철도들이다. 특히 서울 중심부와 서해안벨트를 연결하는 신안산선, 국토의 동서를 연결하는 핵심 노선인 월곶판교선, 수도권 과밀 문제를 해결해 줄 GTX, 서해안벨트의 중심이 될 대곡소사원시선, 그리고 철도망의 큰형님뻘인 KTX의 신규출발역사 등에 관심을 가질 필요가 있다.