대한민국 부동산 미래지도

입지전문가 빠숑, 땅의 HISTORY에서 부의 STORY를 밝히다! “부자는 어떻게 오르는 집을 먼저 알까?” “저만의 부동산 투자 노하우를 통째로 알려 드립니다.” 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가 빠숑 김학렬의 모든 것을 담은 역작! 2020년 10월 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크 34평형이 36억 6,000만 원에 거래되며, 일반 아파트 평당 1억 원 시대를 열었다. 연일 가격이 치솟고 있는 서울의 부동산시장을 지켜보노라면 뭐라도 해야 할 것만 같은 조급함이 앞선다. 반면에 한쪽에서는 냉소적인 시선을 던질지도 모른다. ‘집값이 평당 1억 원이라니, 거품이 끼어도 단단히 끼었군.’ 당연한 말이지만, 부동산의 가격은 단순히 ‘땅값+건축비’만을 반영하지 않는다. 만약 재료비와 각종 인건비만으로 가격을 산정한다면, 모든 부동산에는 크기별로, 넓이별로 동일한 가격표가 붙어야 한다. 하지만 어떤 지역의 17평짜리 아파트가 다른 지역 34평 아파트보다 훨씬 비싼 것이 현실이다. 이유는 프리미엄, 원색적인 표현으로는 ‘거품’ 때문이다. 그렇다. 부동산시장에서는 거품을 사고판다. 그리고 누구나 이러한 사실을 인정하고 있다. 문제는 과연 그 거품에 합당한 가격을 지불하고 있는가 하는 점이다. 자타공인 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가인 김학렬 소장이 만만치 않은 무게감을 지닌 신작을 펴냈다. 이미 오른 곳으로 끌어들여 들러리를 서게 하거나 투기 심리를 부추기는 얄팍한 재테크 서적과는 결이 다르다. 지역의 입지적 가능성과 잠재력을 보여주고 거시적인 관점과 시각을 갖게 하는 김학렬식 투자의 정수가 오롯이 담겨 있다. 답이 빤한 기출문제가 아니라, 상황과 여건에 맞게 대응하도록 만들고 나만의 정답을 찾아가게 이끄는 실전 예제만으로 구성했다. 서울 8개 구와 수도권 6개 도시의 구석구석을 살피는 세심함이 돋보인다. 유튜브 방송 <삼프로TV 지구본연구소>에서 범접하기 힘든 박식함을 뽐내는 법무법인 율촌의 최준영 박사가 헌사한 추천사의 글귀대로, 읽다 보면 엉덩이를 들썩이게 하는 책이다. 자, 이제 감학렬 소장의 알파부터 오메가까지 모두 담아낸 《대한민국 부동산 미래지도》와 함께 부의 미래 지도를 그릴 시간이 왔다. 사람들이 원하는 지점을 정확히 간파하고, 오를 수밖에 없는 지역을 찾아가는 대한민국 부동산투자 답사기 먹고살기 힘들 때는 당장의 일자리와 비를 피할 수 있는 집만 있으면 모든 게 해결된다. 조금 풍족해지면 이때부터는 교통과 교육, 생활편의 시설 등에 관해서 따지게 된다. 이마저도 충족되고 나면 고급 주거지에 대한 기대가 커진다. 현재 서울 부동산시장은 이 단계에 이르렀다. 대부분의 신축 아파트가 삶의 질을 높이는 방향으로 설계되어 건축되고 있으며, 심지어 호텔식 서비스를 제공하기도 한다. 이제 주택은 단순히 잠을 자고 머무르는 공간을 넘어 즐기고 향유하는 영역으로 나아가고 있다. 이러한 조건을 충족시키느냐 아니냐에 따라 가치가 달라지고 가격 역시 차이를 보이게 된다. 그렇다면 답은 하나다. 과연 어떤 지역이 이러한 욕구를 충족시키고 있는지, 또 앞으로 충족시켜줄 것인지를 찾아내는 것이다. 이 책이 서울의 변두리 지역으로 여겨지는 강서구와 중랑구로 포문을 여는 것은 땅과 부동산이 가진 가능성을 발굴하려는 의도에서다. 광역 서울권이 확대됨에 따라 변방이 중심으로 거듭나고 변화하는 과정을 추적한다. 특히나 강서구와 중랑구는 도심으로 변모하면서도 천혜의 자연환경을 갖추고 있어 삶의 질을 추구하는 오늘의 부동산 트렌드와도 부합하는 지역이다. 현재 대한민국 부동산시장에서 대장주 역할을 하고 있는 서초구를 통해서는 부동산의 가치가 어떻게 매겨지는지 알아보고 이 지역으로 부가 집중되는 이유를 밝힌다. 서초구의 6개 동네를 따라가다 보면 1등 부동산의 모델을 확인하게 된다. 다소 어정쩡한 위치에서 고급 주거지로 환골탈태한 노원구와 마포구, 과거의 영화를 되찾으려는 영등포구와 성북구, 강남권으로 편입되기 위해 조용히 변화를 모색하는 강동구 등은 저마다 특색 있는 색깔로 지역의 라이프스타일에 따라 부동산의 가치가 어떻게 달라지는지 보여준다. 서울의 아성에 도전하는 지방의 신흥 강자들이 보여주는 부의 미래 지역 불균형 문제가 항상 거론된다. 부동산시장 관점에서 보면 이 문제는 더욱 첨예하게 드러난다. 이른바 부동산의 부익부 빈익빈 현상이다. 한때 서울의 배후 도시로 각광받았던 서울 북부의 의정부시와 남부의 안양시는 일찌감치 개발되었다는 점이 오늘에 이르러서는 약점이 되고 있다. 오래된 만큼 낡았기 때문이다. 안양에 속한 평촌 신도시가 안양이기를 거부하며 차별화되려는 움직임을 보이는 이유는 일종의 ‘신분 세탁’으로 해석할 수 있다. 같은 처지에 있는 의정부는 최근 지역의 많은 공간을 점유하고 있던 미군 부대가 대거 이전함에 따라 도시 이미지를 새롭게 하는 성형 과정에 들어갔다. 안양 역시 자급자족형 도시라는 잠재력을 바탕으로 대규모 재개발보다는 소규모 리모델링을 중심으로 변화를 모색하면서 발 빠르게 대처하고 있다. 의정부시와 안양시 둘 다 서울에 인접해 있다는 장점이 있기에 여느 지방 도시와는 차별화되는 위치에 서 있다. 구리시는 이제 서울이라 해도 무방하다. 서울의 26번째 구로 편입된다 해도 전혀 어색하지 않다. 대치동 못지않은 교육 환경을 갖추었을 뿐 아니라 도시 기반 시설 역시 서울의 여느 지역에 뒤지지 않는다. 구리시의 부동산 가치가 상승하는 이면에 어떤 조건들이 반영되고 있는지 살피는 것은 그 자체로 훌륭한 부동산투자 공부가 된다. 이름 그대로 넓은 마을이었던 경기도 광주(廣州)는 많은 역할과 공간을 다른 지역에게 내어주고 한때 존재감이 약해졌지만, 경인선 등의 전철이 뚫리고 청정 지역으로서의 가치가 부각되면서 새롭게 조명을 받고 있다. 동탄신도시로 대표되는 화성시와 서울~세종 라인의 중간 지점에 있는 평택시는 수도권의 미래를 이끌어갈 국제화 도시로 성장할 것이라는 평가를 받고 있다. 당연히 수도권에서 새로운 터전을 마련하는 동시에 차익을 꿈꾸는 이들에게는 관심 대상이 아닐 수 없다. 화성과 평택이 지닌 미래 도시로서의 잠재력과 변화상을 목격하면서 부의 미래 지도를 그릴 수 있다. 생생한 현장감이 느껴지는 입체적인 지도, 지역의 내력을 밝히는 맛깔난 스토리텔링 그리고 2021년판 최신 정보를 장착한 부동산 재테크계의 새로운 기준! 부동산에 관심이 많은 이들 사이에 통용되는 ‘임장(臨場)’이라는 말이 있다. 한자 풀이대로 어떤 장소에 임한다는 뜻으로, 부동산 이슈가 있는 현장에 직접 방문하여 둘러보며 입지 분석을 하는 행위를 일컫는다. 이 책 《대한민국 부동산 미래지도》는 활자와 텍스트가 새겨진 ‘종이책’에 그치지 않는다. 지역에 담겨 있는 내력을 발굴하여 전해주는 저자의 이야기를 따라가다 보면 바로 그곳에 있는 듯한 생생함을 느끼게 된다. 동네의 모습을 담은 사진과 동네 구석구석을 한눈에 파악할 수 있도록 배려한 입체적인 지도가 현장감을 더해준다. 지도를 들여다보면서 저자의 이야기에 귀 기울이다 보면 낯선 지역이라도 여러 번 다녀본 것처럼 친숙해진다. 이 책은 2016년에 펴낸 저자의 책 《부의 지도》를 전면 개정하여 새롭게 펴낸 것이다. 각종 개발 이슈와 교통망 확대, 행정구역 변화, 최신 트렌드 등의 부동산 정보를 2021년에 맞게 업그레이드했을 뿐만 아니라, 초판에서는 다루지 않았던 서울의 강서구, 중랑구와 경기도 화성시, 평택시를 새롭게 추가했다. 부동산시장에서는 잘 다루지 않던 지역을 왜 포함했는지 직접 확인하면서 시장을 바라보는 새로운 시각을 가질 수 있을 것이다. 단언컨대 이 책은 부동산투자서의 새로운 기준이라 자부한다. 저자의 인문학 지식과 냉철한 분석이 조화를 이룬 살아 있는 내용은 타의 추종을 불허하며, 현장감을 최대한 살린 풍부한 사진과 세밀한 지도 등의 장치는