집 빌려 쓸까, 대출 받아 구입할까? = 27년간 오직 부동산만 생각한「한국경제신문」 전문기자가 답하다. 집, 빌려 쓸까? 구입할까? 사는 동안 실컷 행복하고, 자산가치까지 유지되는 내 집 마련하기! 임대수익 찾는 투자자도 평수와 입지 요소를 넘어 집의 '가치'에 주목해야 대한민국 주택시장이 큰 변화에 직면했다. 과도기적 혼란 상태에 빠져들고 있다. 매매가격과 전셋값 상승국면이 장기화하고 있다. 수요자들과 주택업계도 갈피를 못 잡아 흔들린다. 이 책은 혼돈의 주택시장에 대한 날카로운 분석과 판단, 대안을 제시한다. 향후 주택시장에서 뜨게 될 유망 주택 콘셉트와 유형도 전망한다. ✽부동산시장 패러다임 진단과 전망 ✽주택시장은 가치투자 시대 진입 ✽월세시대 전망과 투자전략 ✽미래 유망 주택 유형 BEST 9 부동산 '묻지마 투자 시대' 끝났다 "대다수 한국인은 부동산의 인질이었다." 27년간 부동산 전문기자로서 현장을 관찰해온 저자는 말한다. 결혼 무렵 무리하게 대출 받아 집주인이 되고, 대출이 어느 정도 해소되면 재개발을 기대하며 낡은 아파트에서 살기도 했다. '묻어두면' 돈 되는 시절에는 시세차익이라는 보상이 있어, 대출을 힘겹게 갚는다거나 살기 불편해도 견딜 만했다. 하지만 앞으로는 주택 공급과잉 시대(2013년 주택보급률 103%)이다. 아무 곳이나 지니고 있으면 오르던 시절은 끝났다. 2015년 이후 주택경기 활황에 대해 저자는 일시적인 현상으로 판단한다. 풍선처럼 눌러졌던 구매 욕구가 불거져 나온 것이다. 월세시대 역시 주택 관련 통계와 집주인들의 심리에 근거하여 아직은 시기상조라고 밝힌다. 나아가 저자는 부동산시장 전망에 근거하여 임대냐 소유냐를 결정할 때 판단 근거, 주택 가격이 적정한지 따져보는 방법 등을 담았다. 공급과잉 시대, 가치를 품은 집만 뜬다 그간 집을 살 때 기준은 입지와 아파트 브랜드, 평수가 거의 전부였다. 아파트 전세 사는 사람도, 10억짜리 주택 사는 사람도 어떤 집이 좋은 집인지 기준이 없기는 마찬가지였다. 그러나 앞으로는 '살고 싶은 집'이 뜬다. 저자는 주택 가치를 높이는 5가지 기본 원칙을 제시한다. 저급 품질에 속지 않는 법, 실용성이 중요한 까닭 등 외에 카피(copy)형 주택의 문제도 언급한다. 개성과 실용성을 동시에 추구하는 젊은층은 일본식 협소주택에 매력을 느낀다. 또한 1인가구가 늘어나면서, 따로 또 같이 '공동주거'가 점점 주목받는다. 독창성이 주목 받으면서 주택을 기획․개발‧판매하는 디벨로퍼(developer)가 주목받을 것이다. 임대사업을 위해 건물을 짓는다면, '집장사'가 아니라 디벨로퍼나 건축가를 찾아가라. 최근 해외 건축가가 디자인한 아파트가 연이어 지어졌다. 그동안은 아파트가 분양되면 수요자가 청약 통장 들고서 받아가는 시장이지만, 지금부터는 수요자를 만족시키지 못하면 유명 브랜드 아파트라도 공실률이 높아진다. 저자는 9장에서 유망한 미래 주택 유형으로는 테마형 공동주택, 초소형 주택, 펀테인먼트 주택, 21세기형 현대한옥 등을 자세히 소개한다. 정부 정책에 휘둘리지 말고, 예상하라! 정부는 주택 경기에 민감하게 반응해왔다. 경제를 조정하는 도구로써 사용해온 감이 없지 않다. 이에 적응한 주택업계는 경기가 후퇴하면 정부가 나서줄 것을 우회적으로 요구했다. 그 결과, 업계의 자기 발전이 미흡했다. 획일적인 아파트는 상품적인 특징보다는 환금성 높은 재산으로 기능해왔다. 주택수급이 안정되면 정부 역할은 줄어들 수밖에 없다. 집 살 때 정부 눈치 보며 불안에 떨 이유가 사라졌다. 최근 정부가 임대주택 확대에 나서는 데는 전세대란 탓도 있지만, 주택시장 관련 정부 역할이 임대주택 건설 등 저소득층 복지로 옮겨졌기 때문이다. 한편, 정부가 담당할 또 한 가지는 도시재생 사업이다. 재개발과 재건축의 시대는 가고 도시재생 시대가 열린다. 그렇다고 담장 벽화 칠하기가 도시재생은 아니다. 서민 유권자들은 정부의 임대정책을 유심히 지켜봐야 한다. '행복주택' 등 임대아파트 명칭에서부터 가치를 훼손한다든지, 기존처럼 주택 관리가 허술하면 선진적인 임대주택시장이 자리 잡을 절호의 기회를 영영 놓친다. “주택은 교육·교통·친환경 등 기존 조건에 디자인·실용성·스토리· 문화 등의 요소가 어우러져야 가치가 높아진다.” “구입해서 ‘묻어두면’, 돈이 불어났던 방식은 이제 통하지 않는다.”