공간의 가치

들어가며 18 공간의 생산성 22 부동산과 공간서비스 22 규모의 경제 23 집적의 경제 26 공간 서비스의 변동성 33 최유효이용 38 공간과 신용 43 공간과 사람 43 임차인 신용위험 44 임대인 신용위험 46 생산성과 신용 51 공간의 체계 62 용도와 밀도 63 사용권·개발권 68 인허가 75 공유 84 면적 92 가격 100 공간의 변화 110 인구, 경제, 부 그리고 도시의 성장 110 난개발 도시와 토지개발 119 공간의 비가역성 125 도심 재활성화와 상권의 흥망성쇠 135 상가 권리금 143 주택의 기능적 진부화 148 공간의 유형 155 업무 공간 155 판매 공간 161 주거·숙박 공간 175 공간의 유통 182 공간과 자본 187 권리의 분해 187 실물자산 190 임대 보증금 200 부동산 투자구조 216 분양권 234 회원권 242 공간의 가치 254 순영업소득 255 관리비 분담구조 259 보증금 편익의 인식방법 265 레버리지와 특수목적기구 비용 267 현금흐름과 투자의사결정 구조 268 공간 상품 281 시장 세분화 282 상품 차별화 288 상품의 변화 295 마치며 311 공간의 가치(부록) 319 추정 현금흐름 사례 319 자본환원 334 보증금과 수익환원법 341 개발사업의 현금흐름 345 부동산 시장의 구조와 평가체계 363 참고문헌 376 부동산에 대한 133가지 질문과 답 질문 답이 있는 페이지 1 공간의 생산성이란 무엇인가? 23 2 부동산은 클수록 비싼가? 작을수록 비싼가? 24 3 서울에는 어떤 업무지구가 있고, 얼마나 비싼가? 28 4 무엇을 파는 매장이 제일 비싼가? 30 5 명동의 임대료는 얼마인가? 31 6 매출액 비율 임대료란? 35 7 왜 신용이 중요한가? 43 8 임차인을 잘못 들이면 어떤 손해가 발생하나? 44 9 임대인이 잘못 걸리면 어떤 손해가 발생하나? 46 10 어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나? 48 11 어떤 부동산에 좋은 임차인이 모여드나? 51 12 매후 임대차란 무엇인가? 52 13 용적률이 중요한가? 건폐율이 중요한가? 66 14 중국은 어떻게 토지가치가 형성되나? 69 15 순수 농지의 가치는 얼마인가? 70 16 토지 임대부 부동산은 어떻게 가치가 변하나? 73 17 인허가 쇼핑이란? 81 18 규제는 주택을 어떻게 변화시키나? 82 19 건물을 쪼개 팔면 비싸지나? 싸지나? 85 20 집합건물의 지배구조는? 86 21 미국에서 아파트먼트, 콘도미니엄, 코업은 무엇인가? 87 22 한국 아파트에는 왜 이렇게 발코니가 많나? 93 23 아파트 발코니는 어떻게 면적체계를 왜곡시키나? 95 24 왜 시설마다 면적체계가 다른가? 97 25 임대면적이란 무엇인가? 99 26 왜 한국에는 공시지가가 있는가? 100 27 부동산 업계약서와 다운계약서는 왜 만들어지나? 101 28 우리나라 인구는 600년 동안 어떻게 변화했나? 110 29 세계에서 가장 인구밀도가 높은 나라는? 111 30 세계에서 가장 빠르게 경제성장을 한 나라는? 113 31 세계에서 가장 빠르게 도시화된 나라는? 114 32 세계에서 가장 저축을 많이 하던 나라는? 116 33 한국사람은 얼마나 돈이 많나? 116 34 OECD국가의 자영업자 비율은? 118 35 왜 한국 도시는 난개발 되었나? 119 36 토지구획정리사업과 택지개발사업이란? 120 37 택지개발사업의 누적 주택공급량은? 121 38 택지개발사업은 어떤 부작용을 남겼나? 124 39 공간의 비가역성이란? 125 40 공간의 전환비용이란? 127 41 비가역적 도시에는 어떤 일이 벌어지나? 128 42 왜 건물을 도시 중심에 작게 짓고, 도시 외곽에 크게 짓나? 128 43 왜 도시 중심에서 외곽으로 출퇴근하는 일이 발생하나? 134 44 뉴욕·도쿄·베이징·상하이·서울의 도심 재활성화 현상은? 136 45 왜 서울의 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나? 142 46 상가 권리금은 왜 발생하나? 144 47 권리금이 법제화되면 무슨 일이 발생하나? 147 48 주택의 기능적 진부화란 무엇인가? 148 49 오피스는 어떻게 입지가 결정되나? 155 50 콜센터가 서울 서남부에 많은 이유는? 156 51 지방 도시 오피스의 수익성은? 157 52 데이터 센터와 서비스 오피스란 무엇인가? 159 53 한국과 미국의 유통구조는 어떻게 다른가? 162 54 한국에서 마트와 쇼핑몰은 무엇인가? 165 55 분양상가의 위험은? 167 56 교외 쇼핑몰이란? 168 57 구좌형 테마상가의 명과 암은 무엇인가? 171 58 근린생활시설은 어떻게 작동하나? 175 59 시간공유란 무엇인가? 178 60 개인 창고란 무엇인가? 181 61 소유권은 어떻게 분해되는가? 188 62 미국 사람들은 얼마나 부동산 투자를 하나? 191 63 왜 우리나라는 기관투자자들이 주택에 투자하기 어려웠나? 192 64 부동산 실물 투자의 성격은 무엇인가? 193 65 왜 작은 부동산이 큰 부동산 보다 수익률이 낮은가? 196 66 왜 돈이 많을수록 돈을 더 잘 버나? 197 67 한국의 임대 보증금은 왜 특이한가? 200 68 보증금은 임대료인가? 대출금인가? 201 69 보증금은 왜 일종의 옵션계약인가? 203 70 보증금은 어떠한 경우