프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다 PART 1 부동산 자산운용사의 개요 012 부동산 업계와 역할 구분 012 자산운용사란 어떤 곳인가 014 자산운용사의 부서 구분 015 집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사 Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이 019 AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가 021 기본 용어 021 상품구조를 알아보자 027 펀드를 구분해 보자 031 면적 및 건축관련 용어를 알아보자 039 건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까 048 부동산 투자 전략 048 코어(Core) 048 코어 플러스(Core Plus) 049 밸류 애드(Value Added) 049 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 050 상업용 부동산 투자 시장 050 상업용 부동산이란? 052 대표 지역 구분 059 상업용 부동산 시장의 현 주소 PART 2 부동산 투자의 검토 064 예비사업성 검토 064 예비 사업성 검토 065 딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)] 066 예비 펀드 레이징 069 CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션 메모랜덤(투자설명서) 070 시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성 073 매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정 075 양해각서 체결 및 실사 075 양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지) 077 실사기관의 선정 그리고 수수료 080 매매계약의 체결 080 자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal) 그리고 사업양수도(Business Transfer) 084 매매계약의 당사자 085 매매대상 및 가격 조정 088 계약금, 잔금 그리고 유보금 089 거래선행조건, 진술 및 보장, 확약 091 손해배상 092 거래종결과 정산 096 대출약정 및 주주 간 계약 096 대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet) 097 금리의 산정 및 수수료의 종류 099 대출약정의 구성 102 프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과 주주간 계약 102 개요 103 자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드) PART 3 부동산 자산의 운용 108 개요 109 실물자산의 운용 프로세스 110 영업수익 A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정 149 영업비용 A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기 보험┃D. 제세공과금 158 수익자 및 대주 관리 A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리 ┃C. 운용현황 보고 업무 170 개발자산의 운용 프로세스 171 CM 선정 172 설계사 선정 175 시공사 선정 178 PF(Project Financing)란? 180 예산 검토ONTENTS PART 4 부동산 자산의 매각 184 개요 186 매각의 프로세스 186 임차인 유치 및 관리 187 매각 예상 현금흐름 산출 A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출 B. 매각 성과 보수 측정┃ C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및 잔여재산 분배┃ E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및 해지 신고 부록 Part 1 수익성 분석 – 재무모델의 작성 192 재무모델의 정의와 최종 산출값 192 재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값 194 재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과 결과) 작성하기 198 자금조달 가정 작성하기 199 시트 구성 202 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기 209 투자 가정 작성하기 209 시트 구성 211 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기 부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약 217 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능 217 리본 메뉴 219 빠른 실행 도구 모음 사용자 지정 220 수식 값 분석을 위한 단축키 225 복사 붙여넣기와 참고하기 227 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수 227 EOMONTH 함수 228 부등호 함수, TRUE/FALSE 229 IF 함수 230 MOD 함수 231 투자 단계별 부과 세금 요약 232 취득 및 개발단계 233 운용단계 I 매각단계 234 SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁 262 SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법

“부동산 자산운용사 업무, 도대체 뭐부터 어떻게 해야 하는 거지?” 현업 직장인 사수들이 알려주는 ‘부동산 펀드매니저로서 알아야 할 모든 것’을 속 시원하게 알려드립니다! 부동산펀드매니저를 희망하는 취준생 및 새내기 실무자 필독서 이 책은 부동산 금융업 중 자산운용사에 취직을 희망하는 대학생 및 취업 준비생, 또는 자산운용사로 이직을 희망하는 분들을 위해 특별히 출간되었다. 필자들이 자산운용사에 입사하고 처음에 느꼈던 막막함을 업계 후배들에게 더는 느끼게 하고 싶지 않았기 때문이다. 업무 지식을 익히기 위해서는 ‘스스로 백지상태에서 부딪혀봐야 기억에 오래 남는다’는 주장도 있지만, 저자들은 이에 동의하지 않는다. 기본적인 틀은 알아야 부딪히고 배우며, 거기에 더해 자신만의 역량을 발휘하는 것이 훨씬 효율적이라 여긴다. 그래서 그동안 자신들이 몸으로 체득하고 경험한 업무 노하우를 후배들을 위해, 혹은 입사지원을 희망하는 이들을 위해 이 책에서 공개한다. 저자들 모두 부동산과 관련된 전공을 하였지만, 대학시절부터 부동산에 관심을 가졌던 것은 아니다. 회계법인, 건설사 등에서 일했고, 부동산과 관련된 업무를 하다 보니 자연스럽게 부동산 자산운용업계에서 일하게 되었다. 저자들은 첫 출근 시 설레기도 했지만 한 편으로는 막막하기도 했다고 한다. 정확히 자산운용사에서 어떤 업무를 하는지 잘 알지 못 하였고, 이를 간접적이라도 알려줄 수 있는 사람도, 구체적으로 설명해 주어 참고할만한 책도 없었기 때문이다. 입사 후, 업무에 대해서 어느 정도 파악했으나 업무 중 배운 지식들이 머릿속에 파편처럼 흩어져 있었고 큰 프레임을 알고 있지는 못했다. 이러한 문제점을 각자 고민하던 중 필자들은 합심하여 이를 한 번에 해결할 수 있는 책을 쓰고자 하였고 그 결과물이 바로 이 책《부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다》이다. 필자 모두 운용사에서 일했지만 각기 맡은 역할은 각각 달랐다. 그래서 네 명이 의기투합하면 그간 고민했던 흔적들을 토대로 운용업에 진출하고 싶어 하는 분들께 도움이 되는 책을 출간할 수 있다고 판단했다. 현직 실무자들이 알려주는 성과를 극대화하는 실전 기술 취준생 및 회사의 모든 것이 낯선 신입사원, 아직 일이 손에 덜 익은 부동산 펀드매니저들을 위한 실무서 ‘파트1. 부동산 자산 운용사의 개요’에서는 부동산 금융업에 대한 이해를 위해 업계에 어떤 회사들이 있는지 살펴보고, 상업용 부동산을 이해하는데 필요한 기초 지식에 대해 설명한다. 더불어 부동산 자산운용 업계의 개요와 필수적인 기초 용어&지식을 위주로 다룬다. ‘파트2. 부동산 투자의 검토’에서는 투자가 실제로 진행되는 과정-잠재 투자물건에 관한 예비 사업성 검토부터 매매계약 및 대출약정, 거래종결과 정산-까지의 전 과정에 대해 설명한다. 양해 각서 및 매매계약서 등 중요한 협약/계약서에서 반드시 다뤄주어야만 하는 조항(term)들을 알아본다. ‘파트3. 부동산 자산의 운용’에서는 다음과 같은 내용을 다룬다. 투자 검토를 마치고 자산의 매입을 완료하게 되면 그다음부터는 운용의 영역이다. 자산의 운용 역시 투자와 매각 못지않게 중요한 과정이다. ‘파트 4. 부동산의 매각’에서는 매각의 기본적인 과정과 어떤 부분에서 투자와 달라 유의해야 하는지와 같은 부분을 다룬다. 그리고 마지막 ‘부록(Appendix)’에서는 투자 단계에서 필요한 재무 모델링과 실무에 도움이 되는 엑셀 기능들에 대해 다루웠고,, 업무에 도움이 될 만한 웹사이트 소개와 더불어 부동산 자산운용 업계에 입사를 희망하는 분들을 위한 자기소개서 작성 시 주의점에 대해서도 알려준다. 이 책을 통해 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알게 될 것이다. 철저히 실무를 이제 막 시작했거나 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들을 위한 개요서의 눈높이로 쓰였다. 그래서 실용적인 팁이 많이 담겨 있으며, 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알 수 있다. 이처럼 상업용 부동산 업계 흐름을 이해하는데 도움을 준다. 특히 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들에게 유용하며, 저 연차 사원에게는 든든한 사수 역할을 해줄 것이다.

부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다

영화 <아노라> · AD

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