경매 교과서

경매에 입문한 지 18년, 강의를 시작한 지 14년 왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서 발간 ‘주임법’과 ‘상임법’(최우선변제금)을 강화 경매할 때, 꼭 어렵고 복잡한 물건을 해야 내가 마치 무언가 대단한 걸 한 듯이 느끼는데, 그게 아니라는 걸 강조하고 싶습니다. (권리분석이) 쉬운 물건, 누구나 덤빌 수 있는 평범한 물건을 가지고도 수익을 낼 수 있습니다. 저의 18년 경매 경험과 를 통해 배출한 수많은 수강생이 증명하고 있습니다. 우리가 공부를 깊게 하면 ‘사시(?)’에 합격해 버립니다. 우리의 목표는 사시 합격이 아닙니다. 그냥 경매만 하면 됩니다. 이 책이 경매하는데, 필요충분조건 한 책이 될 것이라고 자부합니다. 이 이상 알 필요도 없고, 더이상 공부할 필요도 없어요. 딱 이 정도만 하세요. 그러면 충분합니다. 내가 아직도 모르는 것 같고, 뭔가 계속 더 공부해야만 할 거 같은 그런 불안감을 떨쳐버리기 바랍니다. 이 책의 내용만 충분히 숙지하면 경매하는데, 아무런 위험이 없을 겁니다. 자신을 갖되, 그러나 자만하지 말고, 천천히 한 발짝씩 도전해 보기 바랍니다. 모쪼록 이 책을 읽는 사람에게 대박의 기운이 함께 하길 기원합니다. 개정증보판의 ‘소액임차인 심화’가 권리분석에 실질적 도움이 되다 우리는 보통 책이나 경매 수업에서 소액임차인의 판단 기준은 최초 근저당이라고 배운다. 왜냐면, 이는 대부분의 경매 사건이 근저당으로 인해서 나오기 때문이다. 사실, 담보물권이니 뭐니, 그런 것은 하나도 모르고, 그냥 근저당만 알아도 대부분의 경매 사건을 분석하는데, 지장이 없다. 그 정도로 많다. ​하지만 최초 담보물권이 근저당이 아닌 경우도 있다. 혹은 담보물권이 한 사건 안에 여러 개인 경우도 있다. 이번 《경매 교과서_개정증보판》에서 특히 ‘소액임차인’을 보다 강화하여 권리분석에서 도움이 될 수 있는 책이다. 설마! 이 책을 숙독하면 雪馬(설마)만큼 벌까? 제가 기초반 강의할 때 사용하는 피피티(PPT) 자료를 A4 용지에 제본해서 나눠드리던 교재를 정리해서 정식 책으로 출간하게 됐습니다. 책을 출간해 보니 감회가 새롭네요. 제가 지난 18년간 경매를 하면서 또는 교육을 하면서 여러분께 꼭 하고 싶었던 얘기가 있습니다. “경매는 어려운 게 아닙니다. 경매한다고 해서 어려운 물건을 해야 하는 건 아닙니다. 쉬운 물건을 해도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.” 경매는 왜 나올까? 빚을 회수하는 방법 경매에서 가장 중요한 ‘권리분석’의 소멸과 인수 경매의 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔 수가 없는 상황이다. 이쯤 되면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지, 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그래서 그 물건은 경매를 하게 된다. 빚을 못 받으면, 채권자 기분은 어떨까? 결코 좋을 리가 없다. 은행 입장에서 그동안 이자 잘 받았으니까, 원금 정도야 안 받아도 괜찮아. 이럴 리 만무하고, 임차인 입장에서 이 집에서 잘 살았으니, 보증금 따위야 안 받고 나와도 괜찮아. 이럴 리 만무하다. 빚은 사라지지 않고, 끝까지 쫓아간다. 누구를…? 그야 당연히 그 빚을 진사람, 즉 채무자를 쫓아간다. 채무자는 영원히 그 빚의 굴레에서 벗어나지 못하는 것이다. 채무, 즉 빚을 갚을 때까지…. 그런데 경매에서는 그 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 있다. 바로 집을 산 사람, 낙찰자다. ‘네가 그 집에 그 빚이 있는 걸 알고 샀으니, 네가 책임져야지’라는 얘기다. 결국 ‘권리분석’이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 것이다. 이때 소멸/인수라는 용어를 사용한다. -소멸 : 채무자가 책임지는 권리(즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚) -인수 : 낙찰자가 책임지는 권리(즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚) 경매 정보 어디서 보나? 공부만 할 때는 무료업체 경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 한다. 그런 정보를 확인하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 품이 만만치 않다. 이럴 때 유용한 게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체다. 경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있다. 유료업체와 무료업체다. 유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공한다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 된다. 무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나온다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 된다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜하다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때쯤, 유료업체 하나 정도 보면 된다. 상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위 환산보증금 범위를 정해 놓은 표를 보니, 이거 어디서 많이 본 것 같지 않나? 주임법에서 소액임차인의 범위를 정해 놓은 표와 거의 비슷하다. 다른 점이라면 환산보증금 안에 포함되지 않으면 상임법 자체를 아예 적용받지 못한다는 점이다. 이건 굳이 외울 필요는 없다. 필요할 때마다 찾아서 보면 되니까. - 환산보증금과 상관없이 무조건 적용되는(주장할 수 있는) 조항은 ①대항력(사업자등록+영업) ②계약갱신 요구권 ③권리금이다. - 환산보증금 범위 안에 들면 주장할 수 있는 조항(범위를 벗어나면 상임법 적용 안 됨)은 ①우선변제권(확정일자) ②임차권등기명령 ③묵시적 갱신 ④보증금 및 월세 증감 변환 ⑤최우선변제권 ⑥강행규정이다. 위장 임차인 잡는 법 직접 권리분석을 하는 습관을… 위장 임차인은 실제로 살지 않으면서 전입만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰받아서 위장 임차인을 내보내면 대박이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰받을 수 있다. 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아닌 것이다. 가끔 청문회보면 위장 전입 얘기가 많이 나온다. 바로 그 얘기다. 불법이다. 만약 그런 위장 임차인을 발견하면, 명도 소송을 통해서 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다. 즉, 인수가 아니라 소멸이다. 이런 걸 가정해 볼까. 선순위 임차인이 있는 집을 낙찰받고 가봤더니 아무도 살지 않는다. 문 따고 들어가 봤더니 먼지만 뽀얗게 쌓여 있다. 위장 임차인이 확실하구나. 하고 소송을 건다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 나는 바닥을 안 밟고 다닌다. 책상 모서리 의자 등받이 위로 사뿐사뿐 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 없고, 냉장고도 없고, 가스 전기 전혀 사용한 흔적이 없다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 ‘나는 밥은 안 해 먹는다. 생쌀과 솔잎만 먹는다. 곧 우화등선 할 몸이다’라고 주장한다. 주변을 탐문해보니, 지난 몇 개월(또는 몇 년) 동안 이 사람을 본 사람이 없다. 주변 약국, 병원, 마트 어디서도 이 사람이 다녀간 흔적이 없다. 그랬더니 해외(또는 지방) 출장(또는 주재원 또는 유학)갔던 것이다. 위장 임차인 잡는 거 쉽지 않다. 너 위장 임차인이지? 그러면 어? 어떻게 알았지? 하고 당장 짐 싸서 나갈 거 같나? [점유&전입] 요건 중에 서류상 전입은 있으니까, 현황 상 점유를 깨겠다는 얘긴데, 어떻게 증명할 건가?