부동산과 정치

문재인 정부는 왜 집값을 못 잡았을까? 문재인 정부의 책임은 무엇이고, 한국사회는 무엇을 성찰할 것인가? 문재인 정부는 집값을 못 잡았다. 그냥 못 잡은 정도가 아니라, 두 배 넘게 뛰어버린 아파트 단지가 허다했다. 연이어 전세금도 급등했다. 어떤 말로도 변명이 되지 않는다. 국민들은 좌절하고, 분노했다. 결국 정권은 교체되었고, 그 원인의 하나로 부동산 문제를 꼽는 사람들이 많았다. 왜 집값을 못 잡았을까? 이유가 무엇이든 문재인 정부의 책임이 달라지지는 않겠지만, 그래도 원인을 아는 것은 중요하다. 모두가 정책이 잘못되었다고 하는데 무엇이 잘못된 것일까? 제대로 교훈을 얻을 필요가 있다. 문재인 정부 부동산 정책이 왜 좌절했는가를 진지하게 돌아보는 것은 한국사회의 발전을 위해 꼭 필요하다. 모두에게 비난을 받고 있는 나 같은 사람이 먼저 말문을 열 필요가 있다. ‘반성’ ‘고백’ ‘성찰’ 그 어떤 표현을 써도 좋지만, 당시 깊게 관여하고 고민했던 사람의 생각을 밝혀두는 것은 우리 사회에 도움이 되리라고 본다. -본문에서 문재인 정부 부동산 정책 담당자가 쓴 책 문재인 정부 기간 부동산에 어떤 일이 일어났나? 무엇보다 문재인 정부는 집값을 못 잡았다. 집값을 못 잡은 정도가 아니라 두 배 넘게 값이 뛴 곳이 허다했다. 전셋값도 덩달아 상승했다. 이 때문에 문재인 정부 기간 내내 온 나라가 부동산 문제로 열을 올렸고, 윤석열 정부로 정권이 교체된 원인 중 하나로 부동산 문제를 꼽는 사람들이 많았다. 이 책의 저자 김수현 전 청와대 정책실장은 문재인 정부의 부동산 정책 책임자 혹은 설계자로 거론된다. 시민단체, 언론, 전문가, 국민의힘, 민주당 등에서 집값 폭등의 가장 큰 책임자 중 하나로 저자를 지목하기도 했다. 저자 또한 본인의 책임이 크다고 인정하면서, 이 책을 시작한다. 그러면서 문재인 정부가 왜 집값을 잡지 못했는지, 집값을 잡기 위해서 무엇을 해야 했는지, 집값이 무엇 때문에 상승했는지 등을 하나씩 복기한다. “모두에게 비난을 받고 있는 나 같은 사람이 먼저 말문을 열 필요가 있다”(12쪽)면서 한국 부동산 문제를 진지하게 살핀다. 문재인 정부의 부동산 정책 좌절 이유를 되돌아보면서 한국사회의 부동산 문제를 성찰하고 그 대안을 밝히는 책이기도 하다. “‘반성’ ‘고백’ ‘성찰’ 그 어떤 표현을 써도 좋지만, 당시 깊게 관여하고 고민했던 사람의 생각을 밝혀두는 것은 우리 사회에 도움이 되리라고 본다.”(11쪽) “문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다면, 왜 그러했는지, 또 어떻게 하면 반복하지 않을지 기록으로 남기고 토론해야 한다. 또 이렇게 하면 된다고 주장했던 수많은 사람들의 비판도 제대로 따져봐야 한다. 문재인 정부에 대한 성찰 없이는 미래에 반복될지 모를 상황에 올바로 대처할 수 없다.”(71~72쪽) 부동산과 정치의 관계 이 책의 제목 ‘부동산과 정치’가 의미하는 바는 무엇일까? 저자는 부동산 정책이 정치와 이념에 좌우되어서는 안 된다고 말한다. 무엇보다 부동산 포퓰리즘에 흔들리지 말아야 한다고 강조한다. 이것을 원칙으로 삼고 정책을 펼쳐야 한다는 것이다. 하지만 저자 자신과 문재인 정부 또한 부동산 문제의 정치화와 포퓰리즘에서 자유롭지 못했다고 고백한다. 집값이 연이어 오르게 되면 온 나라가 뒤숭숭해진다. 민심이 동요하고, 정부와 여당은 전전긍긍하게 된다. 당장 야당, 언론, 시민단체, 전문가 등이 정부를 비판하고 나선다. 각자 자기들만의 대책, ‘이것만 하면 된다’는 처방을 내세운다. 보수 쪽은 “시장에 맡겨라”를 주장하고, 진보 쪽은 “불로소득을 환수하라”를 강조한다. 인터넷 등에서도 각종 집값 예측과 더불어 선정적인 주장이 난무한다. 이렇게 되면 정치권은 그중 더 자극적인 정책들을 앞세우는 포퓰리즘 전선에 나서게 된다. 정책의 현실성보다 국민, 좁게는 지지층이 환호하는 해법에 골몰하게 되는 것이다. 이럴 때는 정부도 길을 잃는다. 온 나라가 부동산 정책의 격랑에 흔들리는 걸 보면서도 합리적인 선을 지키지 못한다. 정부는 곧 포퓰리즘이 요구하는 정책에 떠밀리게 되는 것이다. 그럴수록 정책 신뢰는 떨어지고, 국민들은 더 불안해지기 마련이다. 정책의 효과도 당연히 떨어진다. 문재인 정부에서도 마찬가지 과정을 밟았다고 저자는 말한다. 28번의 크고 작은 부동산 대책을 발표했지만 효과는 크지 않았고, 분열과 상처만 남기고 말았다. 이처럼 부동산 정책은 끊임없이 정치의 압력 속에 내몰리고 있다는 게 저자의 진단이고, 이 책 제목이 함의하는 바다. 문재인 정부는 왜 집값을 잡지 못했나? 그렇다면 문재인 정부의 부동산 정책은 왜 실패했나? 먼저 문재인 정부 기간 부동산에 어떤 일이 일어났는가를 살펴보자. 문재인 정부는 부동산 경기순환상 집값이 상승하던 시기에 집권했다. “과거 경험으로 보면 적어도 5년간은 상승 국면이 지속될 수밖에 없던 상황이었다. 문재인 정부가 들어서니 집값이 올라갔다기보다 집값 상승기에 문재인 정부가 집권하게 된 것이다.”(60쪽) 한국뿐만 아니라 미국, 영국, 일본 등 전 세계의 집값도 상승하던 시기였다. 실제로 2017년 5월 정부 출범부터 2021년 10월의 고점까지 서울 아파트값은 두 배 가까이 올랐다. 노무현 정부 이후 최대 상승 폭이었다. 문재인 정부는 집값을 안정시키기 위해 28번이나 부동산 대책을 내놓았지만, 정책의 효과는 국민의 불안을 달랠 만큼 빨리 나타나지 않았다. 이런 상황에서 2020년 코로나19 사태가 터졌다. 금리는 사상 최저로 낮췄고, 대출 상환은 연기했으며, 몇 차례에 걸쳐 재난지원금을 지급했다. 그런데 풀린 돈들이 부동산과 주식, 코인 등으로 몰리면서 집값은 더 상승했다. 집값이 폭등하자 온 나라가 집값에 매달리게 되었다. 집으로 돈을 버는 사람들이 늘어났고, 정부를 믿고 집을 사지 않고 기다리는 사람들은 분노했다. 왜 이 미친 집값을 잡지 못하느냐고 항의가 빗발쳤다. 야당과 언론, 전문가들도 ‘시장에 맡겨라’ ‘공급 부족’ ‘불로소득 환수’ 등 자기들만의 대책을 내놓으며 정부를 비판했다. 선거가 맞물리던 때에는 각종 부동산 포퓰리즘이 난무하기도 했다. 이 시기 ‘영혼까지 끌어’(영끌) 집을 사는 사람들도 많았다. 문재인 정부는 강력한 대출 규제를 폈지만, 집값 폭등이 정점이던 2021년 말 가계부채는 GDP의 105.8%에 이를 정도였다. 하지만 곧 거품은 꺼지기 시작했다. 2022년 들어 미국이 물가 폭등으로 금리를 대폭 올리자 한국의 집값은 무서운 속도로 떨어졌다. 무리하게 집을 샀던 영끌족들은 고금리 상환 부담에다 집값 하락의 이중고를 겪었다. 집값 하락과 함께 전세가까지 급락하자 빌라 등에서 전세보증금을 돌려주지 못하는 사태가 벌어지기도 했다. 이른바 전세사기 사건이 터진 것이다. 집값 폭등기에 잔뜩 거품선이 커진 건설업 쪽에서도 집값이 떨어지자 문제가 생기기 시작했다. 이렇듯 집값 폭등 과정에서 사회는 분열되었고, 그 피해는 고스란히 국민들에게 돌아갔다. 사정이 이럴진대 문재인 정부는 왜 집값을 잡지 못했을까? 문재인 정부의 네 가지 책임 문재인 정부 기간에는 전 세계가 경험하지 못한 유동성 폭증이 일어났다. 2008년 금융위기 이후 계속된 저금리와 양적완화에 덧붙여, 코로나19로 자본주의 역사상 찾아보기 어려운 돈 풀기가 벌어졌던 것이다. 부동산 경기순환상 상승기에다 유례없는 유동성 국면, 이것이 문재인 정부가 처했던 시장 상황이었다. ‘공급 부족’ ‘세금 문제’ 때문이 아니라 그 과잉유동성이 한국의 집값을 상승시킨 원인이었다. 저자는 한국이 이런 상황에 있었지만, 그래도 문재인 정부가 더 적극적으로 나서서 대책을 마련했어야 했다고 아쉬움을 토로한다. 저자는 문재인 정부에 네 가지 책임이 있다고 지적한다. 첫째, 부동산 대출을 더 강하게 억제하지 못했다. 유동성이 넘치는 국면에서 자산시장으로 돈이 몰려 집값은 오르고 있었다. 당시는 집값의 20