출판사 제공 책 소개
재건축 재개발 투자는 정말로 오래 묶이고, 돈이 많이 들까?
최고의 재건축 재개발 투자자가 알려주는 수익률 예측의 절대공식
다른 부동산 투자와는 차원이 다른 높은 수익률! 누구나 알고 있는 재건축 재개발 투자의 매력 포인트다. 그럼에도 사람들이 재건축 재개발 투자에 과감히 뛰어들지 못하는 이유는 ‘오래 묶이고, 투자금이 많이 든다’는 두려움 때문이다. 과연 정말로 그럴까?
2017년 가장 핫한 투자 강사로 주목받는 이정열(닉네임 열정이넘쳐)은 그의 첫 책 ㅁㅁ(한 권으로 끝내는) 돈되는 재건축 재개발ㅁㅁ에서 그런 두려움을 떨칠 비법을 제시한다. 그에 따르면 재건축 재개발 투자에서 발생하는 대부분의 리스크는 미리 대비하거나 피해갈 수 있다. 돈이 오래 묶이거나, 투자금이 많이 들거나, 예상보다 분담금이 많이 나와서 손해를 보는 등의 문제는 모두 정확한 사업성 분석의 툴(tool)이 없기 때문에 생긴다는 것.
이 책은 사업성을 분석하는 ‘3개의 절대공식’을 알려준다. 이 공식은 저자가 오랫동안 수많은 사례를 분석하고 연구하여 만들어낸 독창적인 것으로, 어떤 재건축 재개발 전문가도 이야기하지 않았던 것들이다. 이 공식을 활용하면 나의 개략적 분담금을 구할 수 있을 뿐 아니라, 아직 시작조차 되지 않은 재건축 사업이 시작되지 않은 지역에서도 사업성이 좋은 단지와 그렇지 않은 단지를 골라낼 수 있다.
Q. 용적률이 낮으면 좋다?
용적률 낮은 아파트, 이른바 저층아파트는 무조건 사업성이 좋다고 생각하는 사람들이 있지만 이는 매우 위험한 접근법이다. 용적률은 낮은데 세대수는 많은 소형평형 단지에 투자했다가 오히려 막대한 손해를 입을 수 있다. 이러한 ‘용적률의 함정’에 빠지지 않기 위해 저자는 ‘세대당 평균 대지지분’이라는 개념을 제시한다.
Q. 감정평가액이 높으면 좋다?
흔히 감정평가액이 높아야 분담금이 적어진다고 알고 있지만 이는 절반만 맞는 말이다. 분담금은 감정평가액뿐 아니라 비례율에 의해서도 달라지는데, 감정평가액이 전체적으로 높아질 경우 비례율은 오히려 낮아질 수 있다. 전체적인 상황을 보고 판단하는 것이 좋다.
Q. 추정비례율이 높으면 사업성도 좋은 것이다?
흔히 사업성을 나타내는 지표로 비례율이란 것을 활용하는데, 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋고 그보다 낮으면 사업성도 낮다고 본다. 그러나 어떤 사업장에서는 필요에 의해 추정비례율을 임의로 높이거나 낮추는 경우도 있다. 따라서 추정비례율을 믿기보다는 직접 사업성을 예측해보는 안목이 필요하다.
Q. 관리처분계획이 나오기 전의 투자는 위험하다?
관리처분계획이 수립되면 대부분의 정보가 확정되므로 위험부담이 적지만, 그만큼 시세가 오르므로 수익률은 떨어진다. 남들보다 한 발 빠르게 움직이고 싶다면 ‘총사업비와 공사비(시공비)의 비율’ 공식을 활용하라. 관리처분계획이 나오기 전에도 개략적인 사업성을 추산해볼 수 있다.